建房没卖掉,改为出租,税怎么算?

邻居是个小builder, 从小工做起几年后慢慢做大开始接整体推到翻建的活儿。2015年房市一片大好之际,邻居以50万购入downtown一底子不错的小房子,35万装修,旧貌换新的房子在2016年上市,叫价110万。

作为 quick flipper (买入-装修-上市),房子属于 “inventory”, 短期快速炒房的收益属 business income, 100% 记入收入。

那时我帮他估算:

  • 售价110万 – 成本85万
  • 利润:110 – 85  = 25万
  • 交个人税:9.7万(无其他收入)

结果上市挂了很久,越久越卖不掉。空着也不是个办法,邻居郁闷了几个月后给租了出去。寒来暑往,2017和2018依旧不景气,上周终于卖了,110 万成交。

再次一算我发现形势变化了,Amazing! – 2016年挂牌时,房子还是作为 builder 手里急待出售的 inventory;到2018卖时性质改变,已是个 rental property。由inventory变为 long-term investment property 发生在2016, 那时房子的市场价约为100万。

第一步:计算作为 inventory 期间的收益

  • 市场价100万 – 成本85万 = 收益 15万

第二步:计算成为 rental property 之后的增值

  • 售价 110万 – 成本(转变时的市价)100万
  • 增值:10万 (计入收入:5万)

所以应税收入= 15万+5万=20万, 交个人税7万。这比当年卖掉能少交2万多的税!

再想一想,如果邻居在2016年没有着急上市,而是建好立即出租,直到2018年售出,那就是“长期持有” 的架势:

  • 售价110万- 成本85万
  • 增值:25万  (计入收入:12.5万)
  • 交个人税:3.5万

当然,这期间的房租收入也要交税,但毕竟还是有得赚。

总结: 一个纯粹的 flipper, 买入-装修-上市,收益100% 计税,要交个人税 9.7万;flip 的房子没卖出去,临时改出租,交税7万;而直接 buy and hold, 从一开始就做长线( long term investment),交税只有3.5万! 同样是房子,认定的性质不同,交税可差远了去。

在合适的时候买好房子,长期持有,能熬过几个寒冬你就是赢家。


 

-JKtax马云会计师事务所-博客 转载