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邻居是个小builder, 从小工做起几年后慢慢做大开始接整体推到翻建的活儿。2015年房市一片大好之际，邻居以50万购入downtown一底子不错的小房子，35万装修，旧貌换新的房子在2016年上市，叫价110万。
作为 quick flipper (买入-装修-上市)，房子属于 “inventory”, 短期快速炒房的收益属 business income, 100% 记入收入。
那时我帮他估算：
- 售价110万 – 成本85万
- 利润：110 – 85 = 25万
- 交个人税：9.7万（无其他收入）
结果上市挂了很久，越久越卖不掉。空着也不是个办法，邻居郁闷了几个月后给租了出去。寒来暑往，2017和2018依旧不景气，上周终于卖了，110 万成交。
再次一算我发现形势变化了，Amazing! – 2016年挂牌时，房子还是作为 builder 手里急待出售的 inventory；到2018卖时性质改变，已是个 rental property。由inventory变为 long-term investment property 发生在2016， 那时房子的市场价约为100万。
第一步：计算作为 inventory 期间的收益
- 市场价100万 – 成本85万 = 收益 15万
第二步：计算成为 rental property 之后的增值
- 售价 110万 – 成本（转变时的市价）100万
- 增值：10万 （计入收入：5万）
所以应税收入= 15万+5万=20万， 交个人税7万。这比当年卖掉能少交2万多的税！
再想一想，如果邻居在2016年没有着急上市，而是建好立即出租，直到2018年售出，那就是“长期持有” 的架势：
- 售价110万- 成本85万
- 增值：25万 （计入收入：12.5万）
- 交个人税：3.5万
当然，这期间的房租收入也要交税，但毕竟还是有得赚。
总结： 一个纯粹的 flipper， 买入-装修-上市，收益100% 计税，要交个人税 9.7万；flip 的房子没卖出去，临时改出租，交税7万；而直接 buy and hold, 从一开始就做长线( long term investment)，交税只有3.5万！ 同样是房子，认定的性质不同，交税可差远了去。
在合适的时候买好房子，长期持有，能熬过几个寒冬你就是赢家。
-JKtax马云会计师事务所-博客 转载