26 七月

经营Airbnb,还有哪些风险,以及又有哪些好处? (网络转载)



Airbnb自2008年成立以来,使用共享模式将旅行者与世界各地的房东紧密联系在了一起,成为新兴科技领域的黑马,也成为当下旅游行业的新星。比住宾馆和旅店更为便宜的价格、更接地气的布置、更像家的环境,以及共享概念所创造的空间利用增多,让Airbnb的大军不断壮大。越来越多人希望能把房子用来短租,因为这比长租带来的利益还要多。很多人认为这是“容易来钱”(easy money),真是这样吗?

在当下,使用Airbnb住宿在世界各地都成为引领出游的时尚之选。多伦多在5年的时间里,经营Airbnb的物业数量更是增长了288%。有报告显示,多伦多13%的房东掌握了Airbnb上37%的短租单位。2014年至2016年间,短期租赁房屋数量增加了两倍,覆盖10,800处房产。Inside Airbnb的数据显示,截至2018年8月,多伦多的Airbnb房屋上市量超过17,500。但与此同时,Airbnb也在世界各地受到酒店业和租客群体的抨击。

目前,在多伦多市经营Airbnb虽然并非是违法行为但在一些情况下,仍有不少问题可能使屋主面临法律诉讼。多伦多市府2017年对规范短租市场出台了规管附例,但被一些Airbnb经营业主和几家相关的短租运营商告上了安省规划上诉庭(LPAT,The Local Planning Appeal Tribunal ),目前正在等候聆讯,因此相关法律并未真正生效。而在大多地区的万锦市(Markham),考虑到经营短期租赁可能产生的噪音、垃圾、滋扰、社区安全等情况,万锦市更是明令禁止区域内的居民进行此类的出租业务。


加国两大城市着手规管短租

2017年底,多伦多市政府在市议员的投票下通过了规管短租的动议。要在Airbnb等短租网站上出租整个房屋,就必须向市府注册,支付50元年费。一年内一整个单元最多可出租180天。短租平台则需要一次性支付注册费5000元,每晚一元的执照费,以及把所有在线房源的信息做记录保存。

市府也对Airbnb的规管出台了建议,包括从事短租的屋主要自行前往市府登记交费,只允许自住物业作短租,空置物业不可短租,多个房间的物业最多只可出租3个房间等诸多条例。


但不久后,数名从事airbnb的业主和相关团体认为这样的附例决议不公,随即把市府告到了安省规划上诉庭。原本的聆讯日期是2018年9月﹐但并未成功举行,随即推迟到了2019年8月。处于观望中的民众,现在该短租的还是放出去短租收取更高的回报。而蠢蠢欲动希望加入短租行列,又怕政策风云突变的也大有人在。


卑诗课收11%“苛捐杂税”

就在多伦多为规管Airbnb进行激烈讨论的时候,温哥华于2017年就公布了监管短期出租的相关资讯政策,已于2018年4月正式实施。附例的要求包括,业主需购买49元的年度营业执照,以及缴纳一次性申请费54元。

2018年卑诗省政府也宣布,在Airbnb上出租房屋的业主和租客会被收取8%的营业税(sales tax)和3%的旅馆税(hotel tax),总共高达11%的“苛捐杂税”。收取的营业税将用于补贴城市的可负担住房计划(affordable housing)。在去年4月温哥华实施了附例后,一个月内在Airbnb平台上下架的房源多达400套,大部分转为了长租。

旅馆税会被纳为市政府一级的财政收入,促进城市的旅游业发展。未来一旦多伦多关于短租的立法开始实施,商业税收制度必然参考其他城市。目前,在多伦多如果物业被算作为商业类,需要按2.5% -2.7%交税。而一般的民宅,地税在0.7-1%左右,差别较大。税收的增加是短租业主不得不面临的现实。

虽然目前在多伦多还没有执行短租的相关立法,但如果政府决定制定并执行类似其他省市的短租法律,短租业主最可能面临的是来自省、市政府的增加税收。为了市场公平原则,许多通过短租附例的城市都要求Airbnb等短租平台上的房主,像酒店一样支付旅游相关的税项。


共管物业短租 是否合规很重要

不同的condo针对短期出租的单位有不同规定,有些condo大厦甚至明确规定不允许运营短租。对于condo业主来说,短租很可能违反了你最初购买物业时,同意遵守大厦附例章程的合约。出于安全考虑,许多condo会通过锁定的大堂门、使用钥匙扣激活电梯、要求租户通过大厦前台登记等规定来规范住户和客人的出入和停留。

让使用短租平台的陌生人进入到这些规管严格的condo大厦,意味着会增加整个公寓大楼的风险。因此通常关于短租、长租的相关规定都会在大厦的附例和章程中有所陈列。如果单位业主把单位出租给陌生人,大厦中的任何人都可向管理处汇报。如果被发现违反附例,可能会被警告及罚款。

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